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    Mariano Capellino

26/02/2024

Expansión México – Mitos y realidades de invertir en bienes raíces

El sueño de invertir en propiedades y vivir de los rendimientos es perseguido, pero se convierte en una realidad que pocos pueden alcanzar.

Invertir en propiedades y echarse a dormir en espera de que los rendimientos en pesos, euros o dólares hagan lo suyo es un sueño, pero que en la mayoría de las ocasiones queda solo en eso.

Las inversiones en bienes raíces están llenas de mitos que desembocan no sólo en expectativas no cumplidas, sino en pérdida de recursos.

Mariano Capellino, CEO de INMSA Real Estate, empresa gestora de fondos de inversión, enumera algunos.

Invertir en preventa para comprar más económico

“Muchos creen que invertir en inmuebles y en Estados Unidos es sinónimo de seguridad, de no equivocarse y no es así, porque generalmente llega a Latinoamérica la preventa”, explica el experto.

Y es entonces cuando nace el primer mito, ya que las personas suelen pensar que comprar una propiedad cuando está en construcción o incluso antes de la obra será más económico y, por lo tanto, el rendimiento será mayor.

Pero en ocasiones en donde se habla de edificaciones o destinos sobrevalorados resulta lo contrario.

“Lo que pasa es que llegan a un valor extremadamente sobrevalorado, es decir, de alguna manera desarrolladores se aprovechan de alguna manera del canal de brokers internacionales, dan fuertes iniciativas en comisiones para que ayuden a vender esos edificios a valores muy por encima del mercado”, explica Mario Capellino.

Y los inversionistas, muchas veces al no estar familiarizados con el mercado, acceden a pagar los precios y al momento de tomar posesión y querer revender, el inmueble vale lo mismo o menos.

Multifamiliares, una apuesta segura

A México y el resto de la región también llegan de manera frecuente los multifamiliares que son más económicos y demandados por mayor parte de la población, por lo que se suele pensar que son una apuesta segura para obtener rendimientos.

“Al país llegaron muchos de estos proyectos ya con valores altos con las expectativas de que cuando un se terminara, se vendería a valores muy altos, pero no se consideraron las subidas de las tasas de interés que venían”, dice el director de INMSA Real Estate.

Este tipo de indicadores ha hecho que se complique el valor de los inmuebles en la salida del mercado, por lo que los proyectos suelen endeudarse ya que muchos manejan una combinación de financiamiento de inversionistas con bancos y las proyecciones de ganancias no se cumplen, por lo que primero se le paga a la institución bancaria “y al último si sobran recursos se les dan al inversionistas, pero existen casos en donde han perdido 100% de su capital de riesgo”, comenta.

La locación garantiza las ganancias

Uno de los mitos principales al momento de invertir es comprar inmuebles en las zonas más céntricas o las más demandadas para obtener buenos rendimientos, pero de acuerdo a Capellino, esto no siempre es garantía.

“Esto está muy bien si lo que buscas es comprar para vivir o pasear, o puede ser importante desde el punto de vista de liquidez. En momentos de dificultades, se puede vender rápido, pero no funciona tan bien en ganancias”, dice el experto.

Además, también existe la creencia de que los precios de las viviendas en estos lugares nunca bajan, pero el especialista señala que en Miami, Brickell, uno de los lugares más codiciados, los precios de los inmuebles cayeron 50% en la crisis del 2010 o en Madrid, en el barrio de Salamanca, los inmuebles también se abarataron, “se recuperan antes que el resto, sí, porque son más líquidas”, dice, pero más allá de estos casos, comprar y vender representa pocas ganancias.

Comprar y revender a largo plazo para ganar plusvalor

Mariano Capellino explica que muchas familias compran un inmueble como ahorro y planean hacerlo también como inversión a futuro, no obstante, la ganancia después de venderlo en realidad no es alta.

“A largo plazo, cuando haces el promedio de todos los mercados del mundo, la tasa de apreciación es equivalente a la inflación”, comenta. Por lo que sirve como una manera de proteger el dinero sólo en este aspecto y de manera muy pasiva, aunque el experto acepta que es mejor que tener el dinero

Vivir de las rentas

Los rendimientos que se obtienen de la renta dependen de muchas variables como para asegurar que estos serán suficientes como para tener un capital que cuente como ingreso completo para vivir.

“Pero si tengo que poner un número hoy, el rendimiento magneto en el bolsillo, debería tener en cuenta los gastos (…), es decir, si el mercado te dice que una propiedad rinde 6%, en realidad te va a rendir 3% o 3.5”, comenta.

Esto debido a que se deben contemplar reparaciones, gastos legales y tiempo desocupado. Si al final el inmueble se vende, se estaría ganando alrededor del 6% anual, al promediar la protección de la inflación con los ingresos por alquiler, lo que Capellino considera adecuado cuando una inversión no quiere dedicarse al tema y busca ingresos pasivos.

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