Aunque son diferentes, en algunos puntos EEUU Y Europa llegan a tener algunas similitudes, afirma Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments, en entrevista con El UNIVERSAL. “El mercado secundario en el mundo desarrollado generalmente depende de muchas variables, pero una manera de simplificarlo es el aumento de la tasa de préstamos hipotecarios, lo cual genera un impacto en el sector inmobiliario debido a que provoca que se contraiga bastante la demanda porque 90% de las operaciones se hacen con préstamos hipotecarios”, explica. “Entonces, cuando suben mucho las tasas, a las familias les resulta más difícil poder acceder a un préstamo, lo cual dificulta la compra de viviendas. Por ello, obviamente, se contrae el mercado”.

Las tasas de los préstamos hipotecarios registraron alzas importantes pospandemia, ya que, para detener la inflación, en Estados Unidos y Europa fue una de las herramientas que usaron los bancos centrales para detenerla un poco, indica.

“De la misma manera, los grandes inversores en los países desarrollados invierten tomando préstamos para hacer más eficiente su inversión, y al subir el costo de la deuda, ya no les resulta tan eficiente”, señala.

ESTADOS UNIDOS

El mercado estadounidense, que es el más grande y robusto del mundo, vivió una época de “exuberancia” provocada por la pandemia, recuerda Capellino.

“Antes del COVID-19, ese mercado estaba un tanto recesivo, y los bancos centrales habían bajado fuertemente las tasas, lo que hizo que se reactivara muchísimo. A eso se le sumó la pandemia, cuando mucha gente se refugió en Estados Unidos y, con todo el exceso de liquidez que hubo en el mercado, muchas personas se refugiaron también en las propiedades”, detalla.

“Eso generó un boom. Para hacerse una idea: del tercer trimestre de 2020 al segundo trimestre de 2022, en Estados Unidos, la media subió un 35%, cuando ese mercado en los últimos 100 años, en promedio, había subido 3%. En esos dos años, los activos subieron prácticamente lo que normalmente en un mercado normal subían en 12 meses”, revela.

En el caso particular de Miami y otras regiones de Florida, el alza fue de 50%, es decir, subió en dos años lo que históricamente aumentó en 17 años, subraya el experto. “Hubo un efecto en el que muchísima gente del mundo y de Estados Unidos –provenientes de lugares como Nueva York o California– llegaron a Florida durante la pandemia por un tema impositivo y porque podían trabajar haciendo home office”, dice.

Asimismo, muchas compañías tecnológicas y de otros rubros decidieron abrir filiales en Miami, lo cual generó otro boom en el que, al haber tanta migración, se presentó una importante falta de inventario. “Hoy, Miami tiene una tasa de desocupación de 1.5%”, ejemplifica.

“En la burbuja inmobiliaria de 2008, se llegaron a alcanzar los precios máximos, luego se derrumbaron 47% y muchos analistas decían que nunca se volverá a esos valores. Pero en los primeros meses de 2023, el mercado residencial estaba 60% arriba del máximo que se llegó hace años en el sector de viviendas. Y el comercial estaba 52% arriba en su conjunto (aunque algunos segmentos tuvieron alzas de 150% y otros, como logística, subió 90%)”, enumera Capellino.

A pesar de esta situación, hubo segmentos que todavía no logran levantarse debido a que se encuentran entre los que resultaron más golpeados durante la pandemia, como hotelería, retail y oficinas, aclara.

En ese panorama, desde hace unos meses, toda esta explosión comenzó a corregir el rumbo y el mercado empezó a ajustarse, apunta Capellino. “El año pasado, las ventas, por ejemplo, casi tuvieron un retorno al 30% interanual a nivel nacional (Estados Unidos). A nivel Miami, llegó casi a 45% el volumen de venta, pero no los precios, los cuales, en general, cayeron entre 3% y 4%, aunque habría que verlo por barrio y tipo de activo”, destaca.

EUROPA

En cuanto a Europa, en el continente hubo un aumento mucho más moderado y acorde con lo que fue la inflación, por lo que no vivió esa misma exuberancia que Estados Unidos y tampoco las tasas subieron a niveles tan altos, asegura Capellino.

“En Europa, la tasa de un préstamo comercial que estaba a 2% subió a 3.5%, aproximadamente. Una primera vivienda que se financiaba cerca del 1% hoy esta al 2.5%, lo que hizo que, por ahora, en lugares como España, no estén sufriendo demasiado en ese rubro”, expresa.

Capellino dice que los activos comerciales en Europa sí están sufriendo un poco más porque resultaron afectados en la rentabilidad. “El pronóstico es que, durante 2024, tanto en Estados Unidos como en Europa, volverán a bajar las tasas cuando se termine de moderar la inflación. Eso generaría que en Europa, y en España en particular, haya cierto rebote. Por eso ahí estamos viendo una oportunidad”, advierte.

“El mercado secundario de Europa y EUA concentra, en conjunto, el 84% de la inversión global. Es decir, de los 10 trillones de dólares que se invierten profesionalmente en real estate en el mundo, ese porcentaje se invierte tan solo en esos lugares. Únicamente el 0.40% llega a Latinoamerica, o sea, prácticamente nada”, manifiesta.

EL MERCADO PRIMARIO

En cuanto al mercado primario, en Estados Unidos empieza a subir el volumen de ejecuciones hipotecarias, indica Capellino. “Está volviendo a aparecer el mercado primario en Estados Unidos, donde los fondos y los asset managers globales nos abastecemos para adquirir con descuentos. En cambio, en Europa, el modelo de liquidación es mucho más conservador y va mucho más lento. Por lo tanto, todavía hay muchísimo inventario”, describe.

“Por ejemplo, en España, donde en la crisis del 2008 se llegaron a originar 300 mil millones de euros en los bancos, todavía quedan cerca de 180 mil, es decir, queda muchísimo”, explica.

“Así, el mercado primario de activos de Europa –excepto Alemania y Reino Unido, que son dos mercados un poco más estables– tanto en Italia, como Francia, España y Grecia, siguen teniendo muchísimo inventario en este mercado primario en manos de los bancos”, añade.

En un panorama así, en el que entran más productos y se “enfría” el mercado, como lo que ha pasado durante 2023, se pueden adquirir activos con descuentos mucho más grandes y agresivos que hace un año, cuando el mercado todavía estaba “muy caliente”, dice.

“Entonces, para un inversor privado que no tiene acceso al mercado primario y compra en el secundario, tal vez hoy no le veo muy conveniente comprar porque los precios están estabilizados, inclusive están corrigiéndose. Para nosotros que estamos en el mercado primario y el mejor momento, pues estamos comprando con mejores descuentos que nunca”, resume.

De esta manera, mientras que en Europa Inmsa Real Estate Investments ve un momento muy oportuno, en Estados Unidos todavía creen que la corrección no fue lo suficientemente grande para la “exuberancia” que hubo en los precios de real estate.

“Los seguimos viendo muy altos, deberían corregir, por lo menos para nuestro perfil, que buscamos un retorno muy alto que nos haga sentido entrar en el mercado de EUA”, recalca.