Lo tradicional en bienes raíces es que sea visto como un negocio de largo aliento, cuando se trata de medir la rentabilidad. Tan largo que, no pocas veces, ese pequeño porcentaje prácticamente se esfuma, entre la depreciación, los gastos y la inflación. Sin embargo, el modelo INMSA de inversión inmobiliaria ha probado su efectividad para generar una rentabilidad poco común para los bienes raíces.

Así nos lo explicó Mariano J. Capellino, CEO de INMSA. “El que compra un inmueble y se lo queda un largo tiempo, como el inversor tradicional, a lo más que puede   aspirar es a tener una renta ya que la tasa de apreciación real en el largo plazo es 0. Pero al entender que los ciclos de los mercados dominan el negocio inmobiliario, la clave está en evaluar los distintos mercados y distintos tipos y clases activos, y aprovechar los ciclos, esto permite obtener una rentabilidad elevada y sostenida de más de 2 dígitos neta anual en moneda dura”.

Entre lo que representa el modelo INMSA de inversión inmobiliaria, frente a lo que es la concepción tradicional de la inversión en inmuebles, Capellino enfatiza en que es una evidencia mundial, que los inmuebles que se retienen por un largo tiempo tienen una rentabilidad igual a cero, pues el índice de apreciación termina siendo absorbido por el índice de inflación. Eso es una realidad que se repite en cualquier economía. Mientras que con la metodología planteada por INMSA, se puede aspirar a una rentabilidad entre 10 y 20% neta anual dependiendo el perfil de riesgo del inversor, aprovechando los ciclos del mercado que duran entre 4 y 5 años.

Modelo INMSA de inversión inmobiliaria

Ante esto, el modelo INMSA de inversión inmobiliaria parte de analizar mercados para detectar las fases del ciclo en la que se encuentran los mercados, en recuperación, en expansión, en contracción o en recesión. Es clave ingresar a mercados que han sufrido una fuerte crisis y se encuentran en la fase de recuperación del ciclo para adquirir en subastas y bancos en activos distress con fuertes descuentos respecto al valor de mercado de ese momento y lograr una fuerte tasa de recuperación durante los siguientes 4 o 5 años que en general supera el 10% anual real neto. Luego del incremento del valor del inmueble, se determina cuál es el mejor momento de salir del mercado en la etapa de expansión, y así obtener la mayor rentabilidad.

“Invertimos en mercados y activos, que ofrezcan los mayores beneficios en el momento de la compra, durante la tenencia y en la venta posterior. Con el modelo de INMSA, adquirimos un volumen de inmuebles con descuentos de por lo menos 20%; que generan una elevada renta por alquiler e incrementamos el valor de la cartera durante la recuperación del mercado. La gestión eficiente con los mejores actores del mercado, nos permite obtener una renta anual que se ubica entre 10 y 20% acorde al perfil de riesgo”.

En este sentido, Capellino destacó dos mercados que en este momento, tras haber tocado fondo, están en proceso de recuperación y crecimiento, como son la ciudad de Detroit, en los Estados Unidos, y España, en ciudades, Valencia, Alicante, Málaga, Costa del Sol, entre otras.

Otra opción: los fondos globales de real estate

El modelo INMSA de inversión inmobiliaria puede hacerse a través de los fondos globales en real estate. Carlos Rincón, Account Manager en Estados Unidos de INMSA, nos explicó que el modelo de los fondos globales en real state se adapta al modelo propuesto por INMSA. El perfil de esta inversión es que tiene un riesgo moderado/prudente, busca la protección y el incremento del capital, tienen una salida estratégica de los activos en el corto/ mediano plazo, y apuestan por un retorno total de la inversión.

En este sentido, Rincón destacó la experiencia de la firma FlexFunds estructurando instrumentos de inversión a la medida, gestionados con la versatilidad de un fondo de inversión, convenció a INMSA para trabajar con esta empresa la nota estructura de renta variable prevista para invertir en el mercado español. Rincón explicó que el mercado residencial español está en una fase de recuperación tras la crisis del año 2008, luego de 8 años de caída, está terminó a finales del año 2016.

“La recuperación debe a varios factores. Además de la recuperación económica, se suma la absorción del distress entre 2014 y 2018, la reducción del exceso de oferta del mercado inmobiliario, la evidencia de la recuperación parcial del valor, la alta rentabilidad por alquileres, y el acceso al crédito hipotecario por los compradores”.

La titularización de la inversión ofrecida por FlexFunds es a 48 meses, por un monto inicial de 20 millones de dólares, con una inversión mínima de 50 mil dólares y un retorno proyectado en 14% anual neto para el inversor.

Acerca de INMSA

Esta empresa tiene 18 años gestionando inversiones con su modelo INMSA de inversión inmobiliaria, que les ha permitido sostener e incrementar el capital invertido con una rentabilidad anual de 14,7%. Para ello cuenta con oficinas en Buenos Aires, Miami, Detroit y Madrid; donde con 30 ejecutivos y más de 50 aliados estratégicos, brindan los servicios de investigación de mercados, asesoramiento financiero y gestión eficiente de fondos y productos de inversión inmobiliaria para inversores particulares e institucionales de Latinoamérica. https://www.e-inmsa.com/