DETROIT, UN MERCADO QUE PROMETE

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La ciudad situada al noroeste de los Estados Unidos asegura buenas rentas: la oferta, los precios y en qué áreas conviene comprar para ganar más

En la década de 1950, Detroit, situada al noroeste de los Estados Unidos, en el estado de Michigan, era la capital de la industria automotriz y la cuarta ciudad más poblada del país. Pero apareció Asia y su mano de obra barata. Las automotrices, tentadas, no tardaron en comenzar a emigrar y arrastraron a más de la mitad de los casi 2 millones de habitantes que tenía la ciudad. El golpe demográfico dejó miles de viviendas abandonadas. Poco más de 60 años bastaron para que Detroit toque fondo. En 2013, se declaró en bancarrota y el mercado inmobiliario encontró su piso. Allí es cuando comenzaron a intervenir personalidades top del mundo empresarial estadounidense, tales como Dan Gilbert y la familia Ilitch, que invirtieron más de US$ 2000 millones cada uno y diseñaron un plan económico para que Detroit vuelva a ser una ciudad pujante. Y lo están logrando: la reconversión de la industria automotriz de la mano de Ford, General Motors y Fiat, entre otros gigantes, y el desarrollo del sector tecnológico, con la desembarco de Google y Amazon, está atrayendo inversiones por más de US$ 9000 millones y algo clave para el crecimiento del mercado inmobiliario: nuevos habitantes, que redujeron el desempleo del 26 por ciento a menos del 10. Con la crisis habían quedado en Detroit solo 500.000 habitantes; hoy la suma se acerca a los 1,3 millones y se estima que para el 2020 va a sobrepasar los 3 millones.

Dónde están las oportunidades. “La reactivación no es temporal, está confirmada. Quienes llegaron para invertir en grande no trabajan a largo plazo si no están seguros que el mercado no viene en serio”, resalta Marcelo Schamy, CEO de Invest Detroit Group, una firma de inversiones inmobiliarias que trabaja en la ciudad desde 2013. Este nuevo renacer está impulsado por el desarrollo de más de un centenar de proyectos de real estate en el Downtown y en el Midtown, que son los dos ejes principales de la recuperación de la ciudad. Sin embargo, el negocio más pujante radica en las viviendas unifamiliares de los suburbios de la city.

Las zonas. Detroit se divide en dos grandes sectores, el westside y el eastside, donde prevalecen las viviendas residenciales para clase media. “En estos productos más masivos radican hoy las mejores oportunidades de negocios. Requieren más trabajo, pero nos han dado mejores resultados”, resalta Mariano Capellino, fundador y CEO de Inmsa, que lleva más de tres años explotando el mercado de Detroit. “Existe una amplia oferta de activos residenciales y comerciales a rehabilitar, posibles de ser adquiridos en bancos y subastas con fuertes descuentos, debajo del valor de mercado”, añade Capellino. El westside es el sector más óptimo para invertir; 60 por ciento de su superficie está en buenas condiciones y la mayoría de sus barrios ordenados. En el Eastside el riesgo de inversión es muy alto, más del 90 por ciento está deteriorado, con casas destruidas y con un alto índice de vandalismo. En el Westside es posible adquirir una vivienda de entre 90 y 120 m2, en buen estado, sin remodelar, por US$ 40.000, unos US$ 400/m2; mientras que una renovada a nuevo fluctúa entre los US$ 55.000 y los US$ 65.000, alrededor de US$ 500/m2. La ubicación y el estado de los inmuebles definen el precio final.

La rentabilidad y los alquileres. El alquiler promedio de este tipo de viviendas unifamiliares va desde los US$ 750 a los US$ 850 mensuales. Menos de US$ 600 se paga en zonas más peligrosas y en casas no en el mejor estado. Los especialistas aseguran que la rentabilidad anual neta alcanza, fácilmente, el 10 por ciento. “La demanda de alquiler es altísima. Rinden 5 o 6 por ciento”, detalla Schamy.

La capitalización. Los inmuebles ya han comenzado a recuperarse a un ritmo del 10 por ciento anual y en varias zonas aún existe un gran recorrido por delante luego de una caída de más del 70 por ciento de su valor histórico. Según Capellino, la capitalización aún es una incógnita: “Detroit todavía es considerada una zona roja para el sistema financiero, no hay muchos bancos que hoy estén prestando dinero a la clase media/baja, que se adecuan a este tipo de inmuebles. Además, se suma el exceso de oferta de viviendas, aunque muchas no estén en buen estado. Si los bancos flexibilizan el financiamiento, ese tipo de inmuebles deberían volver a valer US$ 150.000”. Se estima que hoy están, en promedio, en un 40 por ciento de su valor histórico. “El precio de estos inmuebles debería duplicarse. Hoy se está comprando muy por debajo del valor histórico y del costo real de la construcción. La apreciación es inevitable”, agrega Schamy. Para Capellino, el negocio es ideal para inversores particulares de alto patrimonio y para inversores institucionales. “Detroit es para inversores sofisticados, que conozcan lo que es trabajar en los Estados Unidos. Para que se compense la gestión de asesoramiento y exploración, y ser eficiente, sugeriría a partir de un desembolso de US$ 500.000”, advierte. Schamy asegura que el piso son los US$ 65.000 que cuesta una vivienda. “Cuando más unidades tenés, más se amortizan los gastos iniciales. El inversor más sofisticado entra al negocio con 5 y 10 unidades”.

El asesoramiento. Detroit es un mercado en el que hay que manejarse con precaución. “Hay que entenderlo muy bien sino es peligroso para los inversores extranjeros, que hoy se están dejando tentar por brokers que compran casas destruidas por US$10.000, las maquillan con refacciones precarias por US$15.000 más, y venden a US$ 70.000. Son viviendas que van a tener problemas, por lo que el negocio termina siendo nefasto”, advierte Capellino. “Hay oferta para comprar barato, pero adquirir una casa de US$20.000 es tirar la plata. A lo mejor la podés alquilar, pero no la vendes más”, concluye Schamy.