LA NUEVA GRAN BURBUJA INMOBILIARIA QUE YA EMPEZÓ A ESTALLAR EN MIAMI

Compartimos el artículo publicado en Apertura.com por Mariano Capellino CEO de INMSA Real Estate Investments Company.

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La nueva gran burbuja inmobiliaria que ya empezó a estallar en Miami

Desde el año 2015, nuestros informes sobre los mercados inmobiliarios han venido afirmando que en las zonas de Brickell / Downtown Miami se estaba gestando una nueva gran burbuja.

Ya en 2014, los valores de los condominios de lujo, cuya construcción había finalizado en 2009, habían alcanzado un valor promedio de US$ 4500/m2. Esto los acercaba a su máximo histórico, dada la falta de oferta de propiedades nuevas que recién estaban en proceso de construcción.

Pero ese máximo no iba a durar mucho tiempo. Desde 2012 hasta 2016 se iniciaron nuevos desarrollos inmobiliarios que empezaron a ingresar al mercado desde 2015 y que terminarán de entregarse en 2019. Estos nuevos desarrollos, en su gran mayoría, se vendieron en pre-construcción (pozo) a precios por encima de los valores históricos, descontando que la demanda irracional de inversores extranjeros que compraban a sobre precios seguiría incrementando los valores. Pero no fue así. La demanda se estancó y eso generaría nuevamente una fuerte caída por el exceso de oferta.

Hoy podemos observar esos efectos previstos. El mercado de unidades usadas de condominios de lujo ya cayó un 35% en promedio. De US$ 4500/m2 pagado en 2014 hoy se están realizando operaciones a un precio promedio de US$ 2900/m2.

No son suposiciones: es lo que reflejan los registros públicos. Por ejemplo, la unidad 1510 del edificio 500 Brickell, que corresponde a un departamento de 2 dormitorios, se vendió el 18 de agosto de este año en US$ 345.000, a razón de US$ 3099/m2. O, en el edificio Wind, la unidad 4104 de 2 dormitorios se vendió a US$ 290.000 por 100 m2, lo que significa un valor de US$ 2900/m2.

En el Axis Brickell, la unidad 1111 de 3 dormitorios y 216 m2 se vendió el 28 de agosto en US$ 460.000 a razón de US$ 2123/m2. En el edificio Viscayne, la unidad 1206 de 75 m2 se vendió el 19 de junio en US$ 220.000, es decir a US$ 2933/m2. O en Icon Brickell, uno de los edificios más emblemáticos del área que en 2014 alcanzó valores de US$ 5500/m2, la venta de la unidad 2306 fue por US$ 3525/m2. Todos a precios muy alejados a los US$ 4500 promedio de 2014.

Por otro lado y, posiblemente lo más preocupantes, es que de las 2400 unidades a la venta sólo se vendieron 670. Y de las nuevas recién estrenadas se vendieron 70 de las 600 puestas a la venta en el último año. Se entiende que eso sucede porque los valores a los que fueron adquiridos fueron más altos de lo que se está vendiendo. Esto hace que sea difícil vender sin un reconocimiento de pérdida importante.

Y esto recién empieza. Según el Reporte Anual Residencial de Miami (DDA), la Autoridad de Desarrollo Downtown Miami, aún están en proceso de construcción para ser entregados 8262 nuevos condominios residenciales. Durante el corriente año se entregarán 3456 unidades, durante 2018 se entregarán otras 2846 unidades y, en 2019, las restantes 1960. Estas unidades fueron adquiridas a valores mucho más elevados a las que actualmente están en oferta.

Con lo cual, cuando terminen de ingresar todas las unidades en construcción en 2019, el exceso de inventario generará mayor presión para generar una corrección de precios. En INMSA estimamos que la pérdida superará el 50% del valor original pagado, si se desea vender.

Pero muchos inversores decidirán mantener la unidad respaldados en el argumento de brokers y desarrolladores que en real estate, con activos premium en buenas locaciones, nunca se pierde. Esto demuestra, una vez más, que la habilidad comercial y de marketing de los brokers internacionales y desarrolladores tiene un costo enorme y genera fuertes pérdidas en inversores extranjeros. Estos adquieren inmuebles premium en excelentes locaciones pensando que es muy buen negocio en un mercado como los Estados Unidos.

A su vez, la situación actual permite demostrar una vez más que este negocio, en vez de Location, Location, Location es Timing, Timing. Una vez más se rompe el mito que los activos premium en las mejores locaciones nunca caen y que la pre-construcción en este tipo de activos siempre es un gran negocio.

Lo que no es mito y es una verdad comprobada es que una sólida inversión inmobiliaria sólo se logra eligiendo el momento adecuado para entrar y para salir, sin importar tanto el tipo de inmueble, ya que todos tienen un ciclo de suba y baja.  Si se desea contar con un departamento con la mejor vista pero sin tener en cuenta si ganará o perderá mucho dinero, adelante; cualquier momento es bueno para comprar. Si lo que quiere es invertir, analice bien el mercado ya que lo que puede ser excelente para un desarrollador tal vez no sea bueno para usted.