21/08/2019
ENTREVISTA A MARIANO CAPELLINO EN EL DIARIO EL OBSERVADOR DE URUGUAY.
aprovechar una caída y meterte en el rebote porque después el mercado se vuelve a estabilizar”, afirma.
La mayoría de las personas no vende pensando que los valores mantendrán el ritmo de suba.
los bancos que tienen hipotecas. El ejecutivo dice que es posible lograr apreciaciones superiores al 10% anual real, si se gestionan las inversiones de manera profesional. Lo que sigue es un resumen de la entrevista que Capellino mantuvo con El Observador.
Una de las claves en este negocio para construir altas rentabilidades es aprovechar las subas y evitar las bajas. Para eso hay que tener una visión de rotación de activos, no de comprar un inmueble y quedártelo toda la vida como tradicionalmente nos enseñaron. El negocio no es location, el negocio es timming. Es en qué momento entro y en qué momento salgo. Todos los mercados y todos los tipos de inmuebles a lo largo de 20 o 30 años pasan por cinco o seis años de apreciaciones altísimas. Hay que interpretarlo y estar ahí. Otra variable clave es que en la operación inmobiliaria la transacción es costosa. Entre comisiones y escrituras en ningún mercado del mundo baja de 10%. Cada señor que compra un inmueble en cualquier momento, el día que firma un cheque pierde el 10% de su patrimonio. No se concibe una inversión si no entrás ganando. La clave es empezar comprando 20% o 30% debajo de lo que vale hoy el inmueble. Si vale 100 el negocio es entrar en 60 o 70.
Hay una sola. Es estar en un mercado de distress total, donde hay un volumen tremendo y poca demanda. Cuando hay mucho exceso de volumen, de oferta, y los bancos están inundados de activos, cuando se subastan miles y miles de inmuebles todos los días. Ahí es donde se tiene chance de entrar por debajo del valor de mercado. Se puede tener poder, dinero, contactos y conocimientos, pero si el mercado no está en esa situación todo eso no lo podes aplicar. En Uruguay no podríamos comprar por más que tengamos todo el poder y la habilidad del mundo porque no hay distress.
Siempre tienen una gran participación en Estados Unidos que es el mercado que más atrae por el marco institucional, la transparencia, la seguridad jurídica y el acceso al financiamiento. Los grandes fondos lo sigan eligiendo como principal jugador global. El 33% de lo que invierten los 200 fondos globales más grandes del mundo los absorbe Estados Unidos.
Los fondos que tienen un rol más especulativo van detrás de aquellos mercados que han sufrido una fuerte crisis. Aprovechan el mercado distress donde hay un volumen muy grande de ejecuciones hipotecarias, como por ejemplo España. Desde el 2008 entró en una crisis muy profunda al igual que el resto del mundo. A diferencia de Estados
Unidos que en dos años y medio tocó fondo y empezó rápidamente a recuperar, a España le llevó ocho años terminar de caer porque los bancos fueron mucho más conservadores. No querían asumir las fuertes pérdidas que tenía que asumir para que los grandes fondos vieran atractivo ese mercado y fueran por él. Cuando un mercado entra en
crisis el apetito de los inversores extranjeros siempre se concentra en la capital y en los tres o cuatro barrios más importantes. Ese tipo de activos recupera muy rápido el valor. En Madrid los valores actuales superan el valor precrisis de 2008. Eso pasa en las zonas súper prime, pero en el resto del mercado residencial y comercial en zonas periféricas de Madrid, Barcelona y las provincias ha tocado fondo muchos años después, en 2017.
otro de los que tenemos en la mira porque nunca ha terminado de tocar fondo y todavía no ha empezado a rebotar.