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    Mariano Capellino

30/07/2019

PRENSA REAL ESTATE: EL SECRETO DE CÓMO GANAR DINERO INVIRTIENDO EN INMUEBLES

Cuando en el sector inmobiliario se hablaba del rendimiento de una propiedad, únicamente se pensaba en el beneficio económico que producía el alquiler del inmueble. Esa era la fórmula razonable para nuestros abuelos, no es la oportunidad que representa la inversión inmobiliaria en los mercados actuales. Así lo explica Mariano Capellino, fundador y CEO de INMSA, en una entrevista realizada por Prensa Real Estate desde sus oficinas de Miami.

PRE: ¿Por qué comprar y alquilar inmuebles dejó de ser una verdadera inversión?

MARIANO CAPELLINO: El beneficio económico que produce el alquiler de un inmueble es lo que generalmente se obtiene al mantener un inmueble por un largo plazo. En el mundo, dependiendo el tipo de activo, un alquiler puede alcanzar una rentabilidad promedio de 6 % anual, aunque en Argentina hoy no llegue al 4% anual.

Pero esa rentabilidad es teórica y bruta, ya que no se tiene en cuenta una gran cantidad de gastos ocultos que inciden en el resultado final. Por ejemplo: seguros, falta de ingresos en períodos de vacancia -cuando un inmueble no está alquilado-, comisiones inmobiliarias, costos de administración, impuestos inmobiliarios, gastos de mantenimiento y reservas para reparaciones futuras del inmueble, entre otros.

El rendimiento termina siendo casi la mitad de lo que se habla en el sector. Cuando el rendimiento es de 6%, en realidad lo que el inversionista se pone en el bolsillo, termina siendo un 3% anual.

Dado que el alquiler es la única variable que se considera para definir la rentabilidad de un inmueble, si consideramos que puede ser de 3%, es lógico que se piense que invertir en inmuebles no es un negocio atractivo y de altos rendimientos.

PRE ¿Cuál es la diferencia con la inversión inmobiliaria real?

MC: La inversión inmobiliaria, como lo hacen los grandes fondos de inversión de Real Estate, incorpora tres variables que la diferencian del sector inmobiliario tradicional que está orientado a la compra y conservación de inmuebles, y no a invertir en inmuebles.

Una de las variables claves de una real inversión inmobiliaria, es comprar muy por debajo del valor de mercado. Los fondos de inversión de real estate no adquieren inmuebles al valor que se compra en una inmobiliaria o al precio que fija un desarrollador, ya que los gastos transaccionales de compra y venta (comisiones y escrituras) es de alrededor de 10%.

Si lo hacen así, empezarían perdiendo 10% de lo invertido, como le sucede a los compradores tradicionales de inmuebles.

Los jugadores profesionales logran descuentos en mercados oportunos de entre 20 y 30% del valor que tiene el bien en el mercado, por lo que empiezan ganando desde el momento cero. Lo logran porque compran, de manera sofisticada, carteras de inmuebles a bancos que necesitan liquidarlos y en subastas.

 PRE ¿Qué otras variables influyen en el logro de una inversión inmobiliaria real?

MC: La segunda variable clave es la tasa de apreciación acelerada. En el largo plazo, la tasa de apreciación anual real de un activo inmobiliario, descontando la inflación, es prácticamente cero. Por eso es que se dice que los activos inmobiliarios son refugio de valor.

Ahora bien, quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más de 10% anual real, ya que buscan en los mercados que tuvieron una profunda crisis, los activos que tuvieron una fuerte corrección, tocaron su piso y hay evidencias de que su valor comenzó a subir para recuperar su valor histórico.

En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre 80 y 100% de subida, que se producirá en un periodo de 4 a 7 años, dependiendo del tipo y clase de activo.

PRE ¿En ese lapso de espera de 4 a 7 años, no es rentable alquilar el inmueble?

MC: Esa la tercera variable en la inversión inmobiliaria profesional: la maximización de la rentabilidad por alquiler. Cuando se adquiere un inmueble a un valor muy inferior al real, por ejemplo 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constantes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse.

En países como EEUU o España, por ejemplo, el valor de un alquiler se mantiene constante, por lo que en las crisis no sufren una fuerte devaluacion como en Argentina que destruye el valor de alquiler en moneda dura. Es decir, que al haber bajado tanto el valor del inmueble, la rentabilidad por alquiler realmente se transforma en un gran negocio.

Por ejemplo, hoy en Detroit la rentabilidad que deja un alquiler puede superar 10% anual. En zonas suburbanas de Madrid, la rentabilidad por alquiler está en torno a 7 % anual.

Para una mejor comprensión de lo que efectivamente es una inversión inmobiliaria profesional, se puede revisar este fragmento de una entrevista hecha a Mariano Capellino, CEO de INMSA.

El modelo de inversión inmobiliaria de INMSA

Nos explica Mariano Capellino, que la gran diferencia que existe entre el método tradicional de invertir en inmuebles, frente a una metodología profesional, como la que utilizan los grandes fondos de real estate o empresas como INMSA, es el rendimiento total anual que puede generar la inversión inmobiliaria.

PRE ¿Cuánto es posible obtener con el modelo de INMSA?

MC: Siendo conservadores, con un descuento en la compra de 20%, un rendimiento por renta de 9% y apreciaciones anuales de 8%, con un modelo profesional se puede lograr rendimientos en el orden de entre 12 y 16% neto sin apalancamiento.

Por eso decimos, que existe un abismo entre una compra con un alquiler posterior con lo que verdaderamente es una inversión inmobiliaria.

Fuente: http://prensarealestate.com/secreto-como-ganar-dinero-invirtiendo-inmuebles/