ESPAÑA TAMBIÉN EN LA MIRA DE INVERSORES CENTROAMERICANOS

La revista Inversión Inmobiliaria publicó un artículo sobre la situación del mercado español.  En las páginas 178 y 179 de la última edición, Mariano Capellino profundizó las claves que hacen hoy a España uno de los mercados más atractivos para los inversores inmobiliarios globales.

Puede ver el artículo haciendo click aquí o bien leer la transcripción del mismo a continuación:

Informe:  España, el mercado que está en la mira de los inversores inmobiliarios

Research: Mariano Capellino

Hoy ya no hay dudas de la recuperación del mercado inmobiliario de ese país. Luego de 7 años de crisis. el sector inmobiliario, muestra signos de una fuerte recuperación por segundo año consecutivo. El año 2016 superó los 10.000 millones de Euros de inversión, como sucedió en 2015.

Este fenómeno permite que el mercado español se esté transformando en la nueva estrella de las inversiones en Real Estate a nivel global. Es lo que piensan los grandes fondos de inversión de Real Estate globales que  han venido adquiriendo, durante los últimos 3 años, los principales activos Clase A –los de mejor calidad y ubicación-. En este segmento, ya se está viendo una fuerte recuperación en sus valores  que demuestra  que existe una tendencia firme a que este pronóstico se transforme en  realidad.

Para poder entender el fenómeno, es importante analizar el contexto macro económico.  El tipo de cambio en España comenzó a ser muy competitivo respecto al dólar a partir del  año 2015 y continúa siéndolo durante este año.  La economía se está encaminando, mostrando en 2016 y por segundo año consecutivo un crecimiento del PBI del 3.2 %, incluso tras la incertidumbre generada por el Brexit. El crecimiento es significativo frente al 1.6% de la Comunidad Europea.  El empleo continúa creciendo a un ritmo de 560.000 nuevos empleos -datos de 2016-, con lo cual la tasa de desempleo ha seguido descendiendo logrando caer del 22% al 19%.

Pero no sólo el contexto macroeconómico parece ayudar. El mercado inmobiliario muestra signos muy alentadores. Luego de varios años de caída, el precio medio de la vivienda, tuvo un incremento del 4.3% anual durante 2016. La recuperación es heterogénea, mostrando incrementos de más del 10% en zonas Prime de Madrid y Barcelona y caídas del 2% principalmente en localidades pequeñas del interior de España. Hoy se pueden adquirir activos por debajo del costo de reposición en zonas sobreofertadas con absorción aún moderadas.

Sumado a esto  las tasas de préstamos hipotecarios  se encuentran a niveles históricamente bajos, del orden de 2% anual –muy por debajo de los EEUU – como consecuencia de la reducción en la prima de riesgo y una política monetaria más expansiva del Banco Central Europeo. A eso se suma la decisión de de bancos en financiar a usuarios finales e inversores impulsando la cantidad de préstamos otorgados de viviendas durante el 2016, que creció un 31.3% frente a 2015

Por exigencias del Banco de España,  las instituciones bancarias están obligadas a vender sus activos improductivos en vez de mantenerlos en sus balances. Esto está provocando una aceleración del proceso de liquidación de activos con deudas en distress inmobiliarios y financieros (deudas hipotecarias) con colateral inmobiliario, que según estimaciones aún supera los 100.000 millones de euros.

A todo esto, se suman indicadores esenciales que muestran una gran oportunidad para los inversores.  Se mantiene una caída en los valores de los inmuebles cercana al 50% en comparación al 2008 en  activos clase B (residencias y oficinas).  Se está iniciando un nuevo ciclo de construcción, especialmente en activos clase A y B en zonas en donde ya queda  muy poco inventario usado disponible.

2015 y 2016 han sido considerados  los  años de la recuperación de la actividad constructora en el sector inmobiliario con un fuerte incremento de la cantidad de nuevas obras y permisos. El mercado residencial mostró un incremento del 33% en relación al año anterior superando los 50.000 visados de obra nueva.

Durante 2016 la inversión inmobiliaria residencial en España fue la estrella frente a inversiones financieras alternativas logrando rendimientos medios entre apreciación e ingresos  por alquiler del 10.9% anual, frente a 1.4% correspondiente a los bonos a 10 años, 0.3% los depósitos bancarios y -2% en la Bolsa de Valores (Ibex 35).

También los terrenos muestran una fuerte recuperación.  Las operaciones de compraventa crecieron el 46%. Esto se ha concentrado especialmente en Madrid, Barcelona, en los principales destinos de la costa y en capitales de provincia como Málaga y Valencia, entre otras ciudades. El valor de los terrenos residenciales creció 30% en algunas de las denominadas zonas calientes en las ciudades antes mencionadas.

Es creciente la cantidad  de nuevos desarrollos  residenciales iniciados recientemente y regresó la financiación hipotecaria a los desarrolladores y al usuario final que tan solo con el 10% de entrega puede acceder nuevamente a adquirir su vivienda con el 90% de financiación a 30 años a tasas en torno al 2% anual.

Por otro lado, los descuentos entre los valores listados de las propiedades y los precios de compra son muy inferiores  a años atrás  y los plazos de venta de los activos se han acortado notablemente.

La recuperación no está siendo homogénea, pero sí progresiva. Existe un número creciente de segmentos de mercado en los que las ventas mejoran, el exceso de oferta se va absorbiendo y comienzan a generarse las condiciones para los nuevos desarrollos.

Otro dato sigificativo, es que las viviendas adquiridas por extranjeros siguen creciendo sin parar. Estos últimos años, han ido ganando participación hasta representar el 17% del total de la inversión, mostrando el inicio de la recuperación ya que esta demanda suele anticiparse hasta 2 años al inicio del cambio de ciclo del precio de la vivienda.

Considerando la relación riesgo – rendimiento  a mediano plazo,  España parece convertirse en el país mas atractivo para invertir en Real Estate, si se lo compara con otros países de riesgo similar de Europa o con otros países o regiones como Estados Unidos o países de América Latina.

Algunos ejemplos lo demuestran. El valor del metro cuadrado de un activo residencial denominado clase A en Miami alcanzo el valor de 2007: US$ 5000 promedio el metro cuadrado.

Sucede lo mismo en Argentina, donde un departamento en Buenos Aires en zonas clase A como Puerto Madero, Palermo, Barrio Norte, los valores actuales se mantienen al mismo nivel que 2007, en torno a los US$ 4000 el m2.

Mientras que en un inmuebles localizados en Madrid en zonas como Chamberi, Chamartin o Retiro, consideradas dentro de las de mayor nivel –comparables con Puerto Madero o Palermo-  que en 2007 tenían un valor de más de 5500 Euros el metro cuadrado, hoy recién han alcanzado los 3800 Euros.

Además,  si utilizamos como moneda de referencia el dólar para analizar la situación, vemos que en 2007 comprar un metro cuadrando implicaba una inversión de US$ 8000, mientras que hoy ese mismo metro cuadrado tiene un costo de US$ 4000, es decir un 50% menor.

A su vez tenemos que tener en cuenta que en estas locaciones es en donde menos cayó el valor y ya llevan 2 años y medio de recuperación.  Existen otras locaciones y ciudades en donde las ventajas son aún mayores y siguiendo la misma ecuación se alcanzan ventajas de hasta el 70%, debido a que la caída fue muy superior.

Esto refuerza la idea de España como uno de los mercado inmobiliarios globales más atractivos para los inversores.