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LOS 5 ERRORES QUE HASTA LOS MÁS ENTENDIDOS COMETEN AL ADQUIRIR UN INMUEBLE
En un artículo publicado en la revista Apertura on line, Mariano Capellino repasa el tema de gran importancia a la hora de invertir.
Leer transcripción a continuación
Los 5 errores que hasta los más entendidos cometen al adquirir un inmueble
Por Mariano Capellino, CEO de INMSA.
Existe la creencia general que adquirir un inmueble siempre es buen negocio. Claramente no es así. Pensando que se está haciendo lo mejor, se cometen muchos errores que se pagan muy caro.
Analizando información para brindar a los alumnos del MBA Ejecutivo del IAE en la materia Real Estate, recopilé estos errores. Seguramente pensó que podían ser las razones del éxito, pero finalmente son las razones de un fracaso en la inversión inmobiliaria:
- Pensar que comprar en pozo es buen negocio, siempre.
No, no es así y posiblemente sea el error más común en Argentina. En algunos momentos al comprar en pozo, es posible que se pague menos que el precio de mercado aunque muchas veces no es lo que sucede. Igualmente, aún pagando menos, eso no garantiza que estemos haciendo un buen negocio.
Por ejemplo, quien compró en pozo en Argentina en los últimos 4 años, es muy posible que solo haya podido cubrirse de la inflación con el riesgo que, cuando se produzca una devaluación del tipo de cambio, el valor del inmueble caiga y lleve varios años recuperar la inversión en dólares.
Asimismo, al recibir el inmueble, tuvo otro gran problema. Si quiso alquilarlo para tener una rentabilidad, se llevó una sorpresa. La rentabilidad neta real por alquiler ha sido casi nula en los últimos 4 años.
Resumiendo, si compró en pozo y tal vez pagó algo menos, esa ventaja se diluyó al tener que esperar entre 2 y 3 años para recibir el inmueble y no pudo obtener una renta positiva al alquilarlo. Por lo tanto, esta modalidad no siempre es negocio.
Pero a no confundirse. Esto no es sólo un problema argentino. En Miami pasa lo mismo. Dada la falta de conocimiento del inversor extranjero y el fuerte incentivo en comisiones que ofrecen los desarrolladores a las inmobiliarias, se venden activos en pozo, especialmente en Brickell – Downtown, hasta un 40% por encima del mismo activo terminado y a estrenar.
Y otro ejemplo es Punta el Este. Quien invirtió después del 2010 y hoy desea vender, lamentablemente no podrá hacerlo sin perder entre 20 y 40% del capital invertido. Y seguramente compró en pozo.
Definitivamente comprar así, no es negocio.
La clave para ganar invirtiendo en pozo es entrar en la fase de recuperación del mercado cuando se inicia un nuevo ciclo y salir antes que empiece la euforia de la fase expansión. De esta forma se aprovecha la apreciación más elevada del ciclo y se reduce el riesgo de quedar atrapado en la fase de corrección en la que todos quieren salir y la puerta es una sola.
- Creer que comprar un inmueble muy bien ubicado es negocio seguro
Otro error habitual. Hacer una buena inversión inmobiliaria depende más de cuándo se realice la compra que del activo en sí mismo. Cada tipo de activo en sus diferentes clases A, B o C, —de mayor a menor valor por su ubicación y calidad de construcción—, tienen su momento.
En general los inmuebles en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a sus precios pico se amesetan, dejan de ser negocio y en muchos casos, si hubo exceso de oferta o crisis, los valores también se corrigen y lo hacen muy fuerte.
Ejemplos de estas correcciones hay muchos. Por ejemplo, los inmuebles residenciales clase A en las mejores localizaciones de Capital Federal y Punta del Este en el ano 2002, en Miami durante el año 2009 o en Madrid en el año 2014. Todos son casos donde los mejores inmuebles tuvieron bajas que en algunos casos superaron el 50% desde sus picos máximos apenas un par de años antes.
Es cierto que los activos clase A tienen mayor liquidez en momentos recesivos, al mismo tiempo, resisten mejor a una crisis y recuperan su valor antes que los inmuebles de clases B y C —ej. Barrio Norte frente a zonas del conurbano—. Pero este tipo de activo es donde se generan las mayores burbujas con alto potencial de perder dinero.
En contrapartida, si se entra en el momento adecuado en clase B y C dado que caen más fuerte frente a una crisis, muchas veces muy por debajo de su costo de reposición, el rendimiento suele ser superior a los clase A considerando la apreciación más la rentablidad por alquiler.
Por eso, es un error suponer que la mejor ubicación es siempre el mejor negocio. La clave es entender cuándo comprar y cuando vender cada tipo y clase de activo.
- Pensar que construir es un gran negocio
Desde hace algunos años, se puso de moda construir edificios de departamentos. Como fue furor construir canchas de paddle hace décadas, desde hace un tiempo muchos argentinos se han convertido en desarrolladores inmobiliarios. Todos tenemos un amigo o conocido que decidió construir.
Un consejo: si usted es inversor, no construya. Deje la construcción a quienes lo hacen habitualmente. Generalmente el beneficio del desarrollador sobre el proyecto no es demasiado alto, pero dado que suele financiarse con bancos y/o con preventas, finalmente como no aporta capital o ponen muy poco y trasladan el riesgo a los compradores o a quien les prestó el dinero para construir, el rendimiento sobre la inversión suelen ser tentador. Pero si lo financia con su dinero, el riesgo es alto.
Está demostrado que existe un alto costo de aprendizaje y se requieren fuertes economías de escala para poder construir.
De todas maneras, para generar elevados rendimientos sostenidos en el tiempo, el inversor además de ocuparse y asumir riesgos, debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos y eso no es fácil.
Basta un ejemplo: generalmente el beneficio que obtiene un inversor por un proyecto puede rondar el 25% sobre la inversión en un plazo medio de 3 años con la incertidumbre que las ventas no se puedan realizar a los valores y plazos previstos. En lugar de eso, es mejor aprovechar los ciclos de mercado e invertir donde está la oportunidad, haciendolo debajo del costo de reposición, logrando descuentos sobre un inmueble terminado en el momento de la compra y con un elevado rendimiento durante la tenencia. Es decir, si usted es inversor, es mejor negocio invertir bien, que construir.
- Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco, en subastas o a desarrolladores.
Generalmente cuanto más sofisticada, inaccesible y tentadora es la fuente para adquirir un inmueble, más fácil es equivocarse. Quienes están del otro lado del mostrador lo saben y se aprovechan del desconocimiento para aumentar sus beneficios.
Claro que son justamente esas fuentes las que permiten tomar ventajas, pero hay que contar con mucha experiencia y conocimiento técnico, mucho más que el que se necesita para una compra tradicional.
Muchos operadores les hacen creer a los inversores que por el solo hecho de estar comprando de esa forma, lo hacen a precios por debajo del valor de mercado, pero la mayoría de las veces lo hacen comprando por encima y existen estadísticas públicas que lo demuestran. ¿Es negocio comprar inmuebles a bancos y subastas en EEUU o España? Sí, en el caso que quien lo hace tenga la experiencia y las competencias para hacerlo. De lo contrario, el error puede ser muy caro.
- Pensar que comprar un inmueble súper Premium es el negocio de su vida.
De repente se pusieron de moda en Miami, frente al mar. Edificios con excelente calidad constructiva, amenities sofisticados y vistas imperdibles. He conocido personas que se han unido para comprar este tipo de inmuebles en Miami primero y New York después pensando que al ser muy sofisticados y caros se apreciarían en forma constante y serían fáciles de vender.
Error grave. Hoy en la zona de Brickell al ritmo que se vendió en el primer semestre de este año, se necesitarían más de 50 años para venderse las unidades en stock terminadas y las que entrarán durante los próximos 24 meses. ¿Cómo se resuelve el problema? Con una baja generalizada del valor de los inmuebles. Es decir, pérdida pura. Considere otra cosa más. Esos edificios en pozo se venden a 6.000 dólares el metro cuadrado cuando hoy no se pueden vender a 4.000 en edificios similares terminados y a estrenar.
Lo que más llama la atención es que torres de esas características se ofrecen ahora en Puerto Madero al increíble precio de 7.000 dólares el metro, es decir bastante más caro que el mismo tipo de edificio ofrecido en Miami y que no se puede vender.
Si quiere vivir en el mejor lugar, con vista únicas, servicios de excelencia, compre. Si quiere invertir y ganar dinero, piénselo 7.000 veces.
