CÓMO OBTENER UNA RENTABILIDAD SOSTENIDA EN EL TIEMPO INVIRTIENDO EN INMUEBLES

Apertura.com consultó a Mariano Capellino en su nuevo artículo sobre cómo obtener una rentabilidad sostenida en el tiempo invirtiendo en inmuebles.

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Cómo obtener una rentabilidad sostenida en el tiempo invirtiendo en inmuebles

Los argentinos están acostumbrados a invertir en inmuebles. Muchos especialistas indican que eso se debe a la falta de instrumentos financieros en el mercado. Otra mirada está relacionada con la crisis financiera del 2001/2002 con la pesificación de los depósitos que impulsó el mercado de inversión inmobiliaria como nunca antes. Hoy para los medianos y grandes inversores, los inmuebles son una de las alternativas preferidas.

¿Pero cómo se debe invertir en inmuebles? ¿Qué se debe hacer para obtener una rentabilidad sostenida en el tiempo? Veamos cómo piensan y actúan los fondos y grandes inversores sofisticados que se dedican a invertir millones de dólares en inmuebles. Según Mariano Capellino, cofundador y CEO de la firma INMSA, que asesora a fondos y grandes inversores inmobiliarios hay varias claves para tener éxito.

En principio se requiere evaluar apropiadamente y seleccionar cuál es el mejor lugar (país, ciudad y barrio), el tipo de activo (inmueble residencial, comercial, industrial, tierras urbanas, etc) y la clase de activo (A,B y C ). Uno debe estar dispuesto a trasladarse de un mercado a otro cuando la  tasa de rentabilidad tiende  a reducirse ya que está comprobado que es muy difícil que el éxito obtenido en el pasado reciente en un mercado y activo, se pueda repetir de la misma manera en un futuro cercano.

Al mismo tiempo, es fundamental entender la normativa legal del mercado, las regulaciones en cuanto al ingreso y egreso de divisas, los aspectos sucesorios e impositivos y el acceso a la financiación.

Es importante establecer qué perfil de riesgo se tiene como inversor para poder linkearlo con el riesgo que tienen los distintos mercados y activos. Cuando se elige un mercado y activo en el ciclo adecuado, los riesgos de pérdidas de capital son prácticamente nulos, pero existirá incertidumbre de los futuros flujos de fondos (ingresos-egresos) durante la tenencia  del activo.

Posteriormente se requiere evaluar, seleccionar y negociar gran cantidad de activos para asegurar la adquisición de aquellos que generen el mayor beneficio presente y futuro.  Es necesario  estimar y proyectar las rentabilidades que pueden generar  cada uno de ellos, tomando como base las siguientes variables:

a) Descuento en el momento de la adquisición, respecto al valor de mercado: Para lograr conseguir descuentos del orden del 15/20% en relación al valor actual de un activo, se requiere operar en forma sofisticada, teniendo acceso a adquirir activos en  bancos, subastas, administradores concursales y financiando a desarrolladores.  A su vez, se requiere poder estimar los costos que implica dejar los bienes en condiciones para la venta o renta, si se necesita rehabilitarlo.

b) Proyectar la rentabilidad futura por recuperación de valor: Al ingresar en mercados que han sufrido grandes bajas, es clave proyectar la tasa anual de recuperación de valor considerando el valor y el tiempo necesario para lograrlo.

c) Proyectar la rentabilidad futura por los ingresos de alquileres: Para el caso de activos que se vayan a  mantener en  cartera esta estimación es muy importante, debiendo analizar los valores actuales de alquileres de activos comparables  y el plazo en que el activo puede ser alquilado en función a los niveles de vacancia actuales, estableciendo la estrategia de precios que se va a implementar.

Con estas 3 variables se estima la rentabilidad total y se define la estrategia de venta más conveniente del activo. Su combinación y el plazo que se estima mantener el activo en cartera, definirá la rentabilidad anual estimada que se considera obtener.

En cuanto a la definición de la estrategia de venta del activo, se recomienda separar el beneficio (descuento) obtenido en la adquisición,  del que se obtendrá por la recuperación de valor  y por los ingresos de alquiler.  Se sugiere adoptar 3 posibles estrategias de venta:

a) Salida rápida (dentro del año) si la tasa neta de recuperación del activo más la tasa de rendimiento por alquiler están por debajo de la rentabilidad anual esperada.

b) Salida a corto plazo (1 a 2 años), si la tasa neta de recuperación de valor del activo más la tasa de alquiler superan la rentabilidad anual esperada y se estima que estas tasas se reduzcan en el corto/mediano plazo.

c) Salida a mediano plazo (3 a 5 años), si la tasa de recuperación de valor del activo más la tasa de alquiler superan la rentabilidad anual esperada y  se estima que estas tasas se mantengan y/o incrementen  en el corto o mediano plazo.

Finalmente se encuentra la gestión eficiente de la administración del activo que incluye, entre otras las inspecciones técnicas y legales de los activos, sus tasaciones, las  estimaciones de  costos y plazos en las reparaciones iniciales, el cálculo de los niveles de morosidad y velocidad de respuesta de los inquilinos y el cumplimiento de los pagos al día de todas las obligaciones que genera el activo (impuestos, seguros, expensas, comisiones, fees de administración, etc)

También se incluye en este nivel la gestión legal, impositiva, financiera, contable, comercial, el  seguimiento y comparación de los resultados obtenidos versus los proyectados de la inversión y al cumplimiento de las estrategias de salida (venta) prefijadas de los activos.

Cada día que pasa que un activo no está en condiciones de venderse o alquilarse o está en condiciones y no se genera la operación, se produce una pérdida de rendimiento en la inversión.