10 FORMAS DE PERDER CUANDO SE INVIERTE EN INMUEBLES EN EL EXTERIOR

Compartimos el artículo de Mariano Capellino en Apertura.com sobre las 10 formas de perder cuando se invierte en inmuebles en el exterior.

Leer transcripción a continuación | Ver nota original

10 formas de perder cuando se invierte en inmuebles en el exterior

En tiempos de blanqueo, muchos argentinos aprovecharán para declarar inmuebles que adquirieron en el exterior. Muchos de ellos fueron adquiridos para disfrutar vacaciones pero otros para invertir. Seguramente los que lo hicieron para vacacionar, deben estar contentos. Pero, ¿cómo les fue a quienes lo hicieron para invertir? Para muchos, definitivamente no fue negocio. No es fácil invertir en inmuebles en el exterior. Invertir no es sólo adquirir. Hay reglas que uno debe cumplir.  De lo contrario, en lugar de rendimiento, se reciben sorpresas desagradables. Si vas a invertir o ya lo hiciste, revisá las 10 formas de perder dinero para no equivocarse nuevamente:

1. Se adquieren activos con un rendimiento proyectado por alquiler que nunca se alcanza porque la proyección que se le presenta solo contempla los gastos visibles, como impuestos y expensas, pero tiene oculto el resto como, comisiones inmobiliarias, administración de la propiedad,  estimaciones de vacancia, seguros de responsabilidad civil y de la propiedad, previsiones para mantenimiento y reparaciones, etc.

2. No se tienen en cuenta los impuestos a las ganancias que hay que pagar por las ganancias obtenidas, ni tampoco se tiene información de cómo optimizar fiscalmente estos impuestos.

3. Se desconocen los aspectos legales para llevar adelante desalojos de inquilinos morosos.

4. Se incurre en altos gastos de reparaciones y remodelaciones por no tener el conocimiento o contratar a quienes lo tengan.

5. Se asume que un bróker o un administrador  que se dedica a vender y a administrar propiedades  van a resolverle eficientemente  todos los temas fiscales, legales, contables, financieros, sucesorios, administrativos, estratégicos,  etc.

6. No se tiene en cuenta el timing para la adquisición. Se entra tarde al mercado cuando los precios ya están en su pico o cerca del mismo o no se sale a tiempo esperan que los inmuebles se sigan apreciando cuando todo tiene su límite.

7. Invierten siempre en el mismo  mercado y tipo de activo pensando que repetirán el rendimiento y está demostrado que es muy difícil repetir el éxito reciente.

8. No tienen en cuenta restricciones de venta y renta que tienen los activos. Por ejemplo en Estados Unidos hay activos que por un determinado periodo solo los puede habitar el propietario y no se pueden alquilar. Po por lo tanto no hay posibilidad de ingresos por renta. En otros casos, únicamente pueden ser habitados por personas mayores de 55 años, restringiendo el mercado de alquiler y de venta.

9. No se consideran las normativas vigentes en cuanto al ingreso y egreso de divisa de un país exponiéndose a multas o situaciones legales complejas.

10. No se contempla al momento de comprar o vender indicadores claves que deben ser considerados, como el inventario de propiedades similares a las que se quiere comprar, el inventario de las que están en construcción y los permisos otorgados para nuevas construcciones, entre otros. Estos son datos públicos y de acceso para los operadores inmobiliarios.

Sólo tomando el último ejemplo, si se hubiese considerado el inventario a la hora de invertir, seguramente ningún argentino hubiera comprado departamentos en Brickell – Downtown como sí lo han hecho muchos en los últimos 3 años. 

El inventario actual es de alrededor de 3.000 unidades y no se vende al precio de mercado que es menor a lo que se pagó cuando se adquirió entre 2013 y 2016 en pre-construcción. En los próximos 2 años ingresarán al mercado otros 10.000 departamentos por obras actuales en construcción. Si no se venden hoy los terminados y a estrenar al precio que se pretende, imagine lo que pasará en el corto plazo cuando el inventario se multiplique por 4.  Es decir, una burbuja perfecta por explotar.

Es muy buen negocio invertir en inmuebles en muchos mercados internacionales pero sólo si se hace en forma apropiada.  Hay reglas y uno debe respetarlas y estar muy bien informado. O adquiera un inmueble para ver el mar, sin importarle mucho si gana o pierde. También hay que darse gustos en la vida.