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LO QUE NADIE TE DICE ANTES DE INVERTIR EN CROWDFUNDING
Compartimos el artículo de Mariano Capellino en Apertura.com sobre Crowdfunding.
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Lo que nadie te dice antes de invertir en crowdfunding
Además, las preguntas que hay que hacer antes de apostar por este tipo de iniciativas.
El crowdfunding inmobiliario parece haberse puesto de moda. Es una herramienta de financiación muy interesante y conveniente para quienes la gestionan. Por otro lado, es una inversión atractiva para el pequeño inversor, pero muchas veces no es ni tan rentable, ni tan segura como parece.
Generalmente son 4 los aspectos que atraen al inversor:
• El inmueble ofrecido, que normalmente es importante y premium.
• La posibilidad de acceder a la inversión con un bajo monto, en algunos casos desde 1.000 dólares.
• Ofrecen una rentabilidad proyectada muy atractiva.
• La reputación de las instituciones que están involucradas de una forma u otra en la operación: bancos, administradores, auditores, desarrolladores, entre otros.
De este modo, el crowdfunding ofrece al inversor un excelente activo inmobiliario con una imagen de seguridad. Muchas veces es así, pero también hay que tener en cuenta que un excelente inmueble no siempre garantiza una inversión segura y rentable.
Un tema muy importante a considerar es lo que en algunas oportunidades se encuentra en la letra chica de la oferta. Es importante entender si el negocio se realizará con un fuerte endeudamiento.
Hay algunos crowdfundings –no todos- que proponen, por ejemplo, obtener el 80 – 90 por ciento del capital a través de un banco para adquirir el inmueble o desarrollarlo. El 10 – 20 por ciento que aún falta integrar es lo que terminará financiando el inversor particular. Esto es así porque el banco no está dispuesto a financiar el 100%. Quiere un margen –en este caso, del 10- 20 por ciento- para absorber una posible corrección a la baja del precio del activo. Ese porcentaje tampoco lo financian grandes inversores o el propio desarrollador. Es decir, que el pequeño inversor financia lo que los expertos no hacen.
Aquí la pregunta clave es ¿quién corre el riesgo si el negocio final tiene un ajuste de un 10-20 por ciento que reduce los ingresos proyectados? La respuesta es simple: el riesgo lo corre el inversor particular, porque al primero que hay que pagarle es al banco. Así el pequeño inversor puede perder parte o todo su capital en este tipo de crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor proyectado de venta de las propiedades sea menor en ese mercado, por haber comprado el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo del fuerte endeudamiento, por errores de pronóstico u otras razones.
Existen otras ofertas de crowdfunding que no utilizan el apalancamiento pero ofrecen un activo a un valor que puede estar muy por encima de su valuación, habitualmente en mercados en recesión y con un proceso de corrección a la baja de precios. En este caso, la propuesta es lograr un rendimiento en función a una apreciación del activo que finalmente será irreal, ya que nunca llegará a ocurrir en los plazos proyectados.
En conclusión, las propuestas pueden parecer atractivas y seguras, ya que invertir pequeños montos respaldados en grandes proyectos inmobiliarios de calidad premium ubicados en excelentes localizaciones, suena muy tentador. Pero, hay que tener mucho cuidado con las propuestas que se ofrecen y especialmente con aquellas donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador supera ampliamente con la rentabilidad real posible del mercado. Y si esto ocurre, que es muy probable, se puede perder gran parte del capital invertido.
Hablando claro, se ha desarrollado un excelente “concepto” para captar inversores pequeños que de otra forma no serían parte de edificios emblemáticos en las principales ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium. Pero hay que ser muy cuidadoso y ver las condiciones que se ofrecen porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero. En esos casos, se elige a inversores pequeños porque aquellos que invierten sumas más elevadas reconocen que la ecuación riesgo beneficio de este tipo de operaciones puede no ser conveniente.
Algunas preguntas que debería realizarse el potencial inversor antes de invertir a través de un crowdfunding:
- ¿Qué pasa si los valores de venta son inferiores a los proyectados?
- ¿Qué sucede si el inversor se quiere retirar de manera anticipada?
- ¿Qué pasa si los plazos de venta no son los previstos?
- ¿Qué pasa si no se llega a juntar el capital previsto?
- ¿Cómo recupera el inversor su capital?
- ¿Qué pasa, si finalmente, las proyecciones de ingresos del negocio caen 10%, 20% o 30%?
