LA OPINIÓN DE MARIANO CAPELLINO, EL ARTÍCULO MÁS LEÍDO EN APERTURA.COM

¿Compro una propiedad ahora o espero?. Esta es una de las principales disyuntivas de quien está líquido en un contexto de alta inflación. Acaso, ¿ hay margen para que bajen los precios? Si bien es difícil hacer futurología, mucho más en un país como la Argentina, hay quienes afirman que los precios de las propiedades en dólares están en su máximo histórico. “Desde 2011 la Argentina empezó a ajustar su valor y dejó de ser negocio. Este momento del ciclo no es apropiado para invertir. Los precios en dólares están altos y no hay margen para una mayor suba”, afirma Mariano Capellino, uno de los fundadores y CEO de INMSA, compañía especializada en el gerenciamiento de inversión en activos inmobiliarios.

El especialista afirma que “el país recién volverá a los valores del 2010 cerca del 2020, con lo cual, aquellos que aplican la tradicional forma pasiva de comprar y mantener como reserva de valor un inmueble, habrán perdido 10 años de utilidad y el costo de oportunidad por tener una tasa cercana a 0 o negativa. Más si le aplica un mínimo de un 3 por ciento anual de inflación en moneda dura, con lo cual, se perdió un 30 por ciento de capital”.

En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. “Se asume que invertir en inmuebles significa preservar valor y eso no siempre es así. En realidad se trata de tener una estrategia de corto y mediano plazo, en función a los ciclos que atraviesan distintos mercados y tipos de activos”, analiza Capellino. En otras palabras no siempre apostar al location location location es negocio. “No se trata de comprar el mejor departamento en un barrio top sino en el momento adecuado del ciclo. La única forma de ganar dinero en forma sostenida con rendimientos elevados es no repetir el esquema”, afirma el especialista. Y dispara una frase para la polémica: “hay quienes en el 2010 pagaron US$5000/m2 en Puerto Madero que hoy no pueden vender en US$ 3000/m2. El último ciclo que arrancó en el 2003 terminó en el 2010, el que no salió ese año tendrá que esperar al 2020”. Aclara de todas formas que es una realidad que ante una crisis, los inmuebles premium recuperan más rápidamente su valor.

En general, ante una situación de crisis las unidades que cotizan por debajo de los US$ 3000/m2 demoran más en colocarse. Además, a medida que baja el valor del metro cuadrado son departamentos más atados a la disponibilidad del crédito. “Quien está líquido lo sigue estando en situaciones de crisis y siempre prefiere los departamentos que tienen algún valor agregado porque son los que generan mejor rentabilidad en los alquileres ”, agrega Capellino. Respecto a los precios, las únicas variables que podrían disparar los valores de venta es una demanda que deje estar segmentada en el inversor y que se amplíe al consumidor final, un objetivo solo posible de la mano de la reactivación del crédito hipotecario. Recién con esa promesa, los desarrolladores comenzarán a idear productos para las familias y no “cajas de zapatos” para inversores. “Con una renta del 2 por ciento y una tasa de financiación del 30 por ciento es inviable la posibilidad del crédito. En los países que se pudo desarrollar una buena financiación, esas dos ponderaciones están equilibradas. Un caso es España en donde el activo rinde 4 por ciento y el costo de financiamiento es de 2,5 por ciento, mientras que en los Estados Unidos esa relación es 5,5 por ciento y 4 por ciento respectivamente”, agrega Capellino y afirma que en el país la reactivación del mercado solo sería posible con créditos a tasas del 11 por ciento. Dónde invertir “No pueden sostenerse los precios o aumentar si la gente no puede acceder a las viviendas y el inversor no gana dinero. Al contrario, viene descapitalizándose desde hace 5 años y obteniendo rentas casi nulas”, agrega. En datos concretos, la renta neta de alquiler está por el piso: en la década del noventa rondaba el 6 por ciento pero en los últimos años no superó el 4,5 por ciento, y hoy con suerte alcanza al 2 por ciento anual. Por ejemplo una propiedad de entre US$ 300.000 y US$ 350.000 deja una renta al mes de entre US$ 300 y US$ 350.

Frente a estos números, Capellino anticipa que las oportunidades de inversión en ladrillos están en otras ciudades del mundo. “Hoy es un excelente negocio analizar inmuebles en barrios o localidades alejadas de la playa en Miami como Kendall o Naples, y en lugares como Georgia o Atlanta. También en Detroit que se está recuperando del peor ciclo de su historia. Con una estrategia adecuada y el conocimiento de mercado, se logran cerrar compras de propiedades clase B –los que habita la mayoría de las personas en los Estados Unidos- en valores que podrían oscilar entre US$ 600 y 1000/m2, con adecuado potencial de renta y mucho para revalorizar antes de su venta”, detalla y aclara que ya no es una buena apuesta Brickell o los condominios en la playa. “Esos son muy buenos para quien tiene dinero y puedo ir un par de veces al año de vacaciones soportando los gastos de poder disfrutarlo, pero no es negocio. Hoy la magia del marketing de los desarrolladores permite vender en pozo a un valor de US$ 6000/m2, que es muy superior al que se ofrece un edificio recién terminado, que a US$ 4000/m2 es muy difícil de vender. Si sale hoy quien entró después del 2014 perderá dinero”, analiza. De todas formas vale aclarar que hizo buen negocio quien invirtió entre 2009 y el 2013, período en el que se pagaba US$ 2300/m2. “Hoy los brokers locales siguen ofreciendo proyectos desde el pozo porque cobran entre 6 y 12 por ciento de comisión”, dispara.

¿El pozo sigue siendo negocio? Apostar o no apostar al pozo es otro capítulo. Atrás quedaron los tiempos en los que un inversor lograba revalorizaciones del 40 por ciento durante el transcurso de la obra. Hoy Capellino advierte el riesgo de que la propiedad terminada cotice por debajo del monto invertido. “Este es un negocio atado al valor del tipo de cambio lo que hace que siempre estés atado al riesgo de la devaluación. Si en el proceso de obra se corrige, perdés dinero”, explica. Históricamente en el país el costo de construcción se movió entre los US$ 300 y los US$ 1000 dependiendo del momento del ciclo. “El único escenario para invertir tranquilo es con un costo de construcción en la franja de entre US$ 300 y US$ 500, en esos valores quedás protegido ante posibles sobresaltos”, aconseja. A mediano plazo, la evolución de los precios dependerá mucho del valor del dólar. “En el caso que el dólar suba más que la inflación, los valores en la Provincia de Buenos Aires. se ajustarán más que en Capital ya que el costo de construcción bajará y la incidencia de la tierra es mucho más baja en la provincia de Buenos Aires”, relata Capellino y sigue: “la recuperación del sector a mediano plazo estará íntimamente relacionada al acceso al préstamo hipotecario, a la relación valor del activo versus el ingreso y al atractivo para el inversor en cuanto a la apreciación y renta del activo.

En la situación actual, si no hay cambios importantes muy asociados a la baja de inflación, estas condiciones no podrán cumplirse y el mercado seguirá con poco movimiento. Y quien quiera vender su inmueble tendrá que hacerlo a un precio más bajo que el del mercado”. Respecto a las oportunidades que presentan los barrios aledaños a los top dependen de la posibilidad de que baje el costo de construcción en dólares. “Al comprar tierra con incidencias más bajas, el costo de construcción más bajo te da margen para aumentar o bajar los precios”, analiza. Como tips a futuro, lo que está claro es que no hay expectativas de que la tierra baje. Por eso es un buen momento para hacer land banking sobre todo en zonas consolidadas o aledañas a las premium, finaliza Capellino.

Autora: Carla Quiroga @carlaquiroga